상가 권리금, 보장 받을 수 있을까? – 전성기뉴스
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상가 권리금, 보장 받을 수 있을까?

2016.03.14 · HEYDAY 작성

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최근 가수 싸이가 소유한 건물의 세입자들이 권리금을 받지 못하고 명도집행을 당하게 된 것이 이슈가 되었다. 창업을 꿈꾸는 이들이 꼭 알아 두어야 할 법률상식인 상가임대차관련 상가권리금에 대해 상세히 소개한다.


 

Q 먼저 권리금을 법제화한 이유가 무엇인지요?

A 그동안 상가건물 임대차보호법에서는 권리금에 대해 아무런 규정이 없었습니다. 임차인이 영업을 하다가 그만둘 때 새로운 임차인을 구해 시설을 양도하는 대가로 권리금을 회수함으로써 시설투자비도 회수하고 임차인 자신이 전에 지불한 권리금도 회수할 수 있었습니다.

순전히 임차인들끼리 이루어지는 관행이었고 임대인도 이를 묵인하였으나 차츰 임대인들이 직접 권리금을 챙기려고 하는 사태가 발생한 것입니다. 임대인은 계약 해지를 하거나 계약 갱신을 거부한 후 임차인을 내보내고 새로운 임차인으로부터 권리금을 직접 받기도 하고, 임차인이 형성해놓은 시설과 상권을 이용하여 임대인이 직접 영업을 하는 일이 빈발해졌습니다.

 

Q 그렇다면 상가건물 임대차보호법에서 어떻게 권리금 보호를 해주고 있나요?

A 임차인에게는 권리금 회수 기회를 보장하고, 임차인으로부터 귄리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 될 방해 금지 의무를 부과하고(임대인이 권리금을 가로채는 것도 금지), 임대인이 이를 방해하여 임차인에게 손해를 끼칠 경우 손해배상 의무가 있도록 권리금에 관한 법적 근거를 마련한 것입니다.

 

Q 임대인의 권리금 회수 방해 행위는 법에서 어떤 것으로 규정하고 있나요?

A 권리금 수수의 일반적인 관행에서는 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 구해서 권리금을 받는 약정을 먼저 하고(이를 ‘권리금 계약’이라고 합니다), 그다음 단계로 임대인에게 그 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하도록 주선해서, 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하여 나가는 방식입니다.

그런데 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거부하거나, 종전보다 현저히 높은 보증금과 차임을 요구하여 임대차계약이 이루어지지 않으면 임차인은 권리금을 회수하지 못하게 됩니다. 임대인의 권리금 회수 방해 행위는 다음과 같습니다.

첫째, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위. 둘째, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 셋째, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등이 있습니다.

임대인의 계약 거절 사유 #1. 신규 임차인이 임대료 지급 자력이 없는 경우
#2. 의무 위반 우려가 있는 경우
#3. 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용할 경우
#4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 권리금을 지급한 경우
Q 위 세 번째 항목을 보면 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’라고 되어 있어 기준이 명확하지 않은데요, 차임과 보증금의 인상 폭을 제한하는 구체적인 기준은 없나요?

A 임차인에게 갱신 요구권이 인정되는 기간은 5년입니다. 5년 이내 이루어지는 임대차계약의 갱신에 있어서는 보증금 및 차임을 연간 100분의 9 이상 넘지 못하도록 되어 있습니다. 그런데 임대차가 종료된 후 임대인이 신규 임차인과 새로 계약을 체결할 때는 보증금과 차임 증액을 제한하는 법 규정이 없습니다. 다만, 권리금 회수 방해를 해서는 안 된다는 규정에서 신규 임차인이 되려는 자에게 임대인이 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해서는 안 된다’는 규정이 들어간 것이지요.

그런데 이 규정이 모호하기 때문에 임대인은 임차인이 구해 온 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 해주지 않기 위해 종전보다 3배 내지 5배 높은 보증금과 차임을 요구하여 신규 임차인이 되려는 자가 계약을 포기하게 만들 수 있습니다.

이렇게 되면 임차인은 권리금을 회수하지 못하게 되므로 명도를 거부하고 임대인은 계약 종료를 이유로 임차인에게 점포 명도 소송을 하면, 임차인은 권리금 회수 방해라고 해서 손해배상을 청구하는 소송이 빈번해지고 있습니다.

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Q 임대인이 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장해주지 않아도 되는 예외 규정이 많다던데 어떤 것이 있나요?
A 사실 예외 규정이 너무 많아서 임차인들이 약자입니다. 그 중에서도 몇 가지 중요한 사유를 알아보겠습니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, 건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 등이 있습니다.

또한 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등을 명시하고 있습니다.

 

Q 임대인이 임차인에게 권리금 회수 보호를 해주지 않아도 되는 예외 사유가 참 다양한데요, 권리금을 보호하겠다는 상가건물 임대차보호법이 오히려 관행상 권리금을 받던 것을 더 어렵게 만들어버린 것은 아닌지요?

A 작년 5월에 이 법이 통과된 이후로 임대인들이 권리금을 인정하는 것 자체를 꺼리기 때문에 5년 지난 임차인과는 계약 갱신을 안 하려고 합니다. 기존 임차인을 내보내면서, 권리금 보호를 해주지 않기 위해 임대인들이 가장 많이 사용하는 편법이 ‘건물 노후’ ‘재건축’을 이유로 드는 것입니다.

그리고 또 신규 임차인이 되려는 자에게 임대보증금과 임대료를 3~5배 정도 올려서 계약을 포기하게 만드는 방법도 빈번하게 사용되고 있습니다. 계약 기간이 종료되면 임차인은 명도 소송에서는 패소하지만, 권리금 손해배상은 임대인의 꼼수가 입증되면 인정받을 수 있습니다. 그러나 실제 재건축이 이루어지면 임차인의 피해는 구제되지 않습니다.

 

Q 마지막으로 권리금 손해배상의 산정 기준은 어떻게 되나요?

A 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금 지급받는 것을 임대인이 방해한 경우에 지불할 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 되어 있습니다. 이 청구권은 임대차 종료 시부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효가 소멸합니다. 권리금 평가는 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 대한 기준을 고시하도록 되어 있고 이에 의해 평가합니다.

 

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글쓴이 배금자 변호사는?오세훈 전 서울시장과 함께 <오변호사, 배변호사>를 진행했던 배금자 변호사는 1988년부터 1989년까지 부산지법과 부산동부지원 판사로 재직한바있으며현재 이혼및재산분할, 저작권, 문화사업 분쟁 등을 전문으로 다루는 해인법률사무소 대표 변호사로 활동하고 있다.

 

기획 모은희 배금자 사진 셔터스톡
※ 이 기사는 <헤이데이> 22호에 게재된 것입니다.