부동산 매매계약에서 알아야 할 ‘계약금과 해약 분쟁’ – 전성기뉴스
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부동산 매매계약에서 알아야 할 ‘계약금과 해약 분쟁’

2016.06.07 · HEYDAY 작성

계약금,해약분쟁,부동산,매매계약,해제,잔급,중도금,지불,계약,수령자계약금과 해약 시 어떤 법적 분쟁이 발생할 수 있는지, 또한 법원의 판결은 어떻게 났는지 사례를 통해 알아본다.


 

CASE 01_   매매계약을 체결하고 계약금이 교부되지 않은 경우

매매계약을 체결하고 계약금이 교부되지 않은 경우 공인중개사 사무소에서 매도인 측 대리인과 매수인이 부동산 매매계약을 6억원에 체결하였다. 계약금을 매매대금의 10%인 6천만원으로 정하고, 계약 당일 3백만원을 매도인의 구좌에 입금하기로 하고, 계약금 잔금 5천7백만원은 그다음 날 매도인 명의 계좌에 입금하기로 약정하였다.

계약서를 작성하고 돌아간 매도인 측 대리인은 매도인이 매도할 의사가 없다고 하자 매수인이 아직 계약금을 입금하지 않은 것을 알고 계약 당일 저녁 계약해제를 통보하였다. 매도인 측은 계약서는 작성했지만 계약금이 전혀 교부되지 아니한 계약 당사자 어느 일방도 그 계약에 구속되지 않고 자유로이 이를 파기할 수 있다고 주장하였다.

판례) 보통 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 후에는 매수자가 중도금 또는 잔금을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다는 약정을 하는 경우가 많다. CASE 1의 경우 매매계약은 체결했으나 계약금이 전혀 지불되지 않은 상황이다. 이런 경우 마음대로 해제가 가능할까?

아니다. 대법원은 “계약이 일단 성립한 후에는 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙”이라고 하면서 “계약금이 교부되지 아니한 이상 아직 계약금계약은 성립되지 아니하였으니, 매도인 측은 매수인의 채무불이행이 없는 한 이 매매계약을 임의로 해제할 수 없다”고 하였다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).

따라서 매매계약을 체결하고 계약금 약정을 하였으나 계약금이 수수되지 않았다고 하여 마음대로 계약을 해제할 수 없다.


 

CASE 02_  계약을 체결하고 계약금 일부를 받은 경우

공인중개사 사무소에서 매도인과 매수인이 아파트를 11억원에 매매계약을 체결하였는데, 계약금을 매매대금의 10%인 1억1천만원으로 정하고, 계약금 중 1천만원은 계약 당일 지급하였다. 계약금 중 나머지 1억원은 다음 날 매도인의 계좌로 입금하기로 약정하였다. 계약서 제5조에 “매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다”고 약정하였다(이를 통상 ‘해약조항’이라고 함).

매도인은 계약 다음 날 변심하여 계약 잔금이 입금될 은행계좌를 폐쇄하고, 공인중개사에게 매매계약의 해제를 구두 통보하였다(그러나 계약금의 배액 배상 없이 구두로 해제 통보만 하는 것은 효력이 없다). 매수인은 계약 다음 날 약정한 매매 잔금을 입금하려고 했으나 계좌가 폐쇄되어 송금하지 못하게 되자 바로 1억원을 공탁하였다. 그러자 매도인은 매수인으로부터 계약 당일 받았던 계약금 1천만원의 배액인 2천만원을 매수인 앞으로 공탁하고 내용증명으로 계약해제 통보를 재차 하였다.

매도인은 계약서 제5조의 해약조항에서 “계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있다”는 의미는 계약서에서 실제로 약정한 계약금(1억1천만원)의 배액이 아니라 자신이 실제로 수령한 계약금 1천만원의 배액 상환만으로 매매계약을 해제할 수 있다고 주장하였다.

판례) 법원은 “계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다”고 하였다. 그 이유는 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다.

따라서 이 사안에서 매도인이 계약을 해제하려면 실제 교부받은 1천만원의 배액인 2천만원만 공탁하고 해제 통보를 한 것으로는 해제 효력이 발생하지 않고, 약정 계약금 전액 1억1천만원의 배액인 2억2천만원을 공탁하고 해제 통보를 해야만 계약을 없던 것으로 할 수 있는 것이다(대법원 2015. 4. 23. 선고2014다 231378 판결).

결론적으로 매매계약을 하면서 계약금을 약정해놓고 실제 계약금을 주지 않았다거나 일부만 지불한 상태라고 하여 마음대로 계약을 해약할 수 있는 것이 아니라는 점에 유의해야 한다.

< 부동산 계약 해제 시 꼭 알아두어야 할 체크리스트 >

매매계약 시 특약

특약 사항에 특정 조건하에서 일방적으로 계약을 해제할 수 있다는 단서 조항이 있을 경우에는 특약사항에 따라 계약을 해제할 수 있다. 하지만 특약사항에 따라 계약 해제가 더 어려워질 수도 있으니 유의해야 한다. 이 때문에 큰 금액이 거래되는 주택 매매거래의 경우 계약 이전의 계약사항과 향후 발생할 수 있는 조건을 꼼꼼히 따져야 한다.

가계약 체결 시

가계약도 물건 선점 권리를 부여하는 만큼, 정식 계약과 같은 취급을 한다. 이 경우 중도금 지급 전까지 계약금 전부를 포기해야 매수인이 계약을 해지할 수 있다. 매도인과 합의할 경우 해제가 가능하지만, 합의로 이어지기 쉽지 않은 만큼 가계약 전에도 정식 계약과 마찬가지로 충분한 사전 확인이 필요하다.

잔금 미지급 등 채무불이행

채무불이행이란 잔금을 미지급하거나 잔금 지급을 미룰 경우 또는 잔금을 당초 계약액보다 적게 지급할 경우를 말한다. 하지만 이 경우에도 바로 계약을 해제할 수는 없다. 계약을 해제하기 위해서는 우선 최고, 곧 특정 기간까지 계약을 이행하라는 통지를 상대방에게 한 후, 통지한 날까지 계약사항을 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다.

기획 모은희 배금자 사진 셔터스톡
※ 이 기사는 <헤이데이> 25호에 게재된 것입니다.